Ajankohtainen katsaus vuokranmäärityksen keskeisiin seikkoihin
Asukkaillemme juuri jaettu vuokrantarkistuskirje voi herättää tunteita, varsinkin silloin kun vuokria joudutaan tarkistamaan ylöspäin. Paikalliset mediat tarttuvat aiheeseen viipymättä ja kommentteja ilmestyy eri somealustoille. Mielestäni on hyvä, että asia kiinnostaa ja se herättää keskustelua. Pyrin tässä lokakuisessa tekstissäni avaamaan vuokriin vaikuttavia asioita vuokranmäärityksen näkökulmasta. Itse vuokramääritys on monimutkainen kokonaisuus, jonka avaaminen jokaisen vaikuttavan tekijän kohdalta tekisi tästä kirjoituksesta hyvin pitkän, joten poimin vain muutamia esimerkkejä. Asukkaalle näkyvä osuus, eli se asunnon kokonaisvuokra, kaiken tämän laskennan ja pohdinnan taustalla on kuitenkin hyvin selkeä ja yksinkertainen.
Vielä sen kummemmin konepeltiä avaamatta totean, että vuokria määriteltäessä meillä on eri tasoja, joilla vuokranmääritystä tarkastellaan. Osa tulee ihan lakisääteisistä säännöistä, kuten esim. ARA-vuokranmääritys. On meillä vapaarahoitteisiakin kohteita, joihin tämä ARA-vuokramäärityssäännöstö ei ulotu, mutta koskee niitäkin yhtiön kautta. Koska Mikalo on yleishyödyllisen yhtiön statuksella toimiva, säännöt koskevat yhtiötason osalta myös vapaarahoitteisia kohteita siten, että ne eivät saa olla alijäämäisiä. Tasoja on siis Mikalon osalta yhtiötaso, tasausryhmätaso, kustannuspaikkataso ja asuntotaso.
Yhtiöllä tarkoitetaan Mikaloa kokonaisuutena, eli kaikkea meidän omistustamme. Tältä tasolta mennään vielä konsernitasolle (ylöspäin), mutta sillä ei ole tässä yhteydessä vaikuttavuutta. Tasausryhmien tasolla pilkotaan omistus mm. rajoituksissa oleviin ja vapaarahoitteisiin kohteisiin. Esimerkiksi vapaarahoitteiset muodostavat oman tasausryhmänsä, jossa säännöt ovat nyrkkiin puristettuna sellaiset, että tämä tasausryhmä ei saa olla alijäämäinen, mutta se saa tehdä voittoa. Tämän ryhmän vuokranmääritykseen ei ole juurikaan muuta ohjetta, eli hyvin markkinaehtoisesti voidaan toimia. Rajoitettuja ryhmiä meillä on nykyään käytännössä kolme, ARA vuokra-asunnot, ARA opiskelija-asunnot ja Mannerheimintie 10a valmistumisen myötä ARA-soteasunnot. Näiden ryhmien vuokranmääritystä ohjaa moniakin eri säännöksiä, joita meidän on noudatettava. Esimerkiksi ryhmät yli ja alijäämien osalta on pidettävä tasapainossa, eli ryhmien tulee toimia omakustannusperiaatteiden mukaisesti tälläkin tasolla.
Kustannuspaikkakohtaisella tasolla muodostuu käytännössä neliövuokra, mikä näkyy teille asukkaille vuokrantarkistuskirjeessä kokonaisvuokrana (jyvitetyn pinta-alan mukaan, palaan tähän myöhemmin). Tasausryhmän sisällä on useampi kustannuspaikka. Kustannuspaikka tarkoittaa siis osoitetta, esimerkiksi vaikka Peitsarinkuja 5. Tämä kustannuspaikka muodostaa kiinteistön, jossa on kaksi rakennusta omine liittymineen ja kiinteistöveroineen päivineen. Kustannuspaikan kustannukset muodostuvat kiinteistön omista kustannuksista ja jaettavista kustannuksista. Esimerkiksi lämmitys ja jätemaksut muodostuvat kustannuspaikalle omina kuluinaan. Tasattavia kustannuksia ovat esimerkiksi pääomakustannukset ja hallinnosta muodostuvat kustannukset. Sitten kun mennään tästä vielä asuntotasolle, on kustannuspaikoissa yleensä käytetty jyvitystä. Kustannuspaikkakohtaisella jyvityksellä tarkoitetaan sitä, että isot asunnot saavat vähemmän maksettavia neliöitä kuin pienet asunnot. Esim. jossakin kohteessamme olevan yksiön koko on 35m2, mutta vuokra määräytyy jyvitetyn alan 39 m2 mukaan ja isossa 76 m2 kokoisessa kolmiossa jyvitetty pinta-ala voi olla 69 m2. Neliöhinnaksi muutettuna asunnon kokoon nähden neliövuokra on siis suurempi pienissä kuin isoissa asunnoissa.
Edellä on hyvin lyhyesti kuvattu vaikuttavia tekijöitä, kuinka ja mitä asioita vuokranmäärityksessä tulee huomioida ja miten vuokran määritykseen voidaan ylipäätään vaikuttaa. Joten uskokaa tai älkää, niin pienikin asia, muutos, ilkivalta, vesivahinko, viivästys, säästö, yllätys ja korkotason muutos vaikuttaa tavalla tai toisella vuokraan. Ei heti, mutta viimeistään jälkilaskelman kautta pitkällä aikavälillä. Kustannuksiin vaikuttavia tekijöitä on todella paljon ja osaan pystytään varautumaan, osaa pystytään karsimaan ja osaan kustannuksista vaikutusmahdollisuus on pieni. Itse olen sitä mieltä, että kaikkiin kustannuksiin voidaan vaikuttaa, mutta ei kaikkiin yhtäaikaisesti. Esimerkiksi nouseviin lämmityskustannuksiin voi vaikuttaa mm. energiaremonteilla. Mutta ne vaativat pääomaa, joka nostaa taas pääomakustannuksia. On myös mahdollista vaikuttaa asukkaiden vedenkulutukseen esim. tiedottamisella, tai teknisellä ratkaisulla jotta lämmintä vettä kuluisi vähemmän käyttömukavuutta heikentämättä.
Palatakseni takaisin asian pariin nostan nyt vain pari esimerkkiä ihan kustannusten valossa. Meidän ohjelmistokustannuksemme kaikkine transaktiomaksuineen ovat tänä vuonna pyöreästi 573 000 € tähän mennessä. Lasketaan siis 600 000 € mukaan. Oletetaan ohjelmistojen hintojen nousevan keskimäärin 5 % vuodessa (pääjärjestelmämme ohjelmistovuokra nousee ohjelmistotoimittajan mukaan yli 5 %, miltei 6 %). Perusmatematiikalla meillä on lisää kattamista tulevalle vuodelle 30 000 € jotenkin. Toinen esimerkki on palkat, jotka nousevat hyväksytyn budjetin mukaan reilut 130 000 € edellisvuoteen verrattuna. Miltei joka saralla on pientä tai suurempaa kustannusnousua havaittavissa, mihin on varauduttava. Onneksi ihan kaikki kustannukset eivät aina nouse. On niitäkin kohtia, missä on pystytty nipistämään kustannuksista. Suurimmat säästövaikutukset on saatu kuitenkin aikaan esim. kohteiden purkuja tekemällä. Niiden vaikuttavuus ei ole kuitenkaan vielä riittävällä tasolla, joten vaikuttavuutta kustannusten hillitsemiseen tullaan lisäämään jatkossa.
Näillä kaikilla yleisillä kustannusten nousuilla huomioiden on laadittu budjetti vuodelle 2026. Tästä päästään oikeastaan sellaiseen asiaan, mistä on puhuttu paljon ja tullaan jatkossakin puhumaan paljon, eli käyttöaste. Toivottavasti tämän luettuasi ymmärrät, että käyttöaste ei ole meille olankohautus vaan niin ytimessä oleva ja keskeinen mittari kun vain voi olla. Meidän pitää kattaa kaikki nämä meille kertyvät kulut vuokrilla. Meille ei tule mistään muualta rahaa yhtiöön kuin vuokrista. Toki lainaa ottamalla, mutta sekin pitää maksaa pois korkoineen.
Vuokranmäärityksessä tulot arvioidaan kustannuspaikkakohtaisesti, joista muodostuu sitten yhtiön kokonaistulot. Tuloilla eli vuokrilla pitää siis kattaa menot. Koska yhtiömme käyttöaste on ollut laskevalla trendillä jo useamman vuoden, tulee ns. menetetyn tuoton osuus kasvamaan myös vuosittain. Ihan vaan tiedoksi kaikille, että tämänhetkisellä kiinteistömassalla ja käyttöasteella (9/2025 kumulatiivinen käyttöaste 85,87 %) mitattuna tuo luku on 9/2025 leikattuna ajankohtana yli 3,1 miljoona euroa. Tällä asialla on vaikutusta vuokriin. Yksi prosentti käyttöastetta on reilut 288 000 euroa rahaksi muutettuna. Eli jos käyttöaste on laskeva ja kustannukset ovat nousevia, niin silloin ei auta muu kuin tarkistaa vuokria tai vähentää kuluja. Me toki joudumme tekemään molempia.
Tässä, usko pois, hyvin lyhyesti kuvattuna mitä kaikkea vuokranmäärityksessä huomioidaan ja mitkä asiat vaikuttavat vuokraan. Asioita ei temmata tuulesta tai määritellä fiilispohjalla, vaan kyseessä on hyvinkin säännelty prosessi. Vaikkakin vuokranmääritys on kaikkine kiemuroineen minusta hyvin mielenkiintoinen prosessi, on se myös samalla henkisesti raskas. Varsinkin tiedostaen seikan, että vuokraa nostamalla ei käyttöastetta lähtökohtaisesti paranneta.
Palataanhan taas ensi kuussa hieman toiminnallisimmissa aiheissa asiaan. Saattaa olla räiskettä ja räminää luvassa.
– Tommi Kuvaja, toimitusjohtaja
p.s. Tervetuloa keskustelemaan ja kyselemään vaikkapa juurikin vuokranmäärityksestä Mikalon asukasiltaan ke 19.11.2025 > https://mikalo.fi/asukasilta/
31.10.2025