Lähimenneisyydessä olleita tapahtumia ei voi välttämättä kuvailla sellaisiksi, joiden perusteella voisin henkseleitäni paukutella. Viittaan Mikalon viimeaikaisiin muutosneuvotteluihin ja kiinteistöohjelmaamme, jossa rakennuksia on myyty tai purettu. Näillä molemmilla sekä liudalla muita toimia, joita olemme tehneet ja olemme tekemässä, on isossa kuvassa kuitenkin positiivisia vaikutuksia.
Koska noudatamme vuokrien määrityksessä ns. omakustanneperiaatetta, on menoilla suora vaikutus vuokriin. Jos menoja on aiempaa vähemmän, se näkyy vuokrissa. Ja ei unohdeta tulopuolta. Tulopuolihan koostuu Mikalolla lähtökohtaisesti vain vuokrista ja käyttökorvauksista. Eli mistään muualta emme tuloja saa aikaiseksi kuin vuokratuista asunnoista. Mikäli kuluja on sen verran paljon, että nykyisellä vuokratasolla tulot eivät riitä niitä kattamaan, on joko nostettava vuokria tai pienennettävä kustannuksia. Homma toimii siis molempiin suuntiin.
Tilanteemme käyttöasteen kanssa on vieläkin heikolla tasolla kokonaisuuden näkökulmasta. On kiinteistöjä, joiden käyttöaste on 50 % ja toisia, joissa käyttöaste on 100 %. Tämän päivän kokonaislukema on 82 %:n nujakoilla. Nykyisellään käyttöasteen huojunta kausikohtaisesti on voimistunut opiskelija-asuntojen sulauduttua Mikaloon. Siitäkin huolimatta käyttöasteen lasku on tasaantuntu tietylle tasolle ja näyttää kehittyvän loppuvuotta kohden positiiviseen suuntaan.
Tehtyjä toimenpiteitä koskien vuokranmäärityksiä
Yhtenä toimenpiteenä on vajaakäyttöisten kohteiden vuokranmääritysperusteiden tarkistaminen. Erityisesti isojen asuntojen osalta. Olemme näissä vajaakäyttöisissä kohteissa, joita on kolmisen kymmentä, pyrkineet saamaan asuntojen vuokrat vastamaan paremmin markkinahintaa. Käytännössä olemme miettineet erilaisia ratkaisuja määritysperusteisiin ja olemmekin ottaneet ne nyt käytäntöön. Keskeisin asia tässä on se, että teemme vuokranmäärityksen kohdekohtaisesti mukautumaan enemmän markkinavuokran mukaan.
Toinen huomioitava asia, jonka haluan nostaa, on vuokrantarkistuskirjeiden lähetys. Tänä vuonna tarkistuskirjeet lähtevät suoraan uudesta toiminnanohjausjärjestelmästämme. Eli emme enää itse tulosta kirjeitä, kuorita niitä ja jaa postiluukkuun, vaan postituspalvelu lähettää kirjeet suoraan asukkaille. Tulevaisuudessa ilmoitukset muuttuvat muutenkin enemmän sähköiseen suuntaan ja perinteisiä paperikirjeitä vähennetään.
Kun olemme ottaneet nämä edellä mainitut seikat sekä muut toimenpiteet talousarviossa huomioon ja määritelleet vuokrat vuodelle 2027, voin todeta kaikkien meidän iloksemme sen, että Mikalon keskivuokra laskee.
Suurimmassa osassa kohteitamme vuokrat eivät muutu. Esimerkiksi kaikissa opiskelijakohteissa vuokrat säilyvät ennallaan. Mutta on myös kohteita, joissa vuokra alenee. Tämä muutos koskee valtaosin meidän isompia asuntojamme niissä kohteissa, joissa on eniten tyhjäkäyttöä. Esimerkiksi Uistinkadulla eräässä kolmiossa vuokra tippuu noin 128 euroa kuukaudessa 1.1.2027 alkaen. Vuodessa tämä tarkoittaa lähes 1540 euron säästöä asumiskustannuksiin. Uskon, että näillä toimenpiteillä on positiivinen vaikutus käyttöasteeseemme. Mainitsen vielä sen verran, että vuokran muutos ei ole kaikissa kohteissa sama. Eikä muutos koske pelkästään tyhjiä asuntoja, vaan myös asuttuja. Tämä on varmasti monelle mieleinen uutinen.
Vielä huomioni tupakoinnista
Lopuksi haluaisin mainita havaintoni edelliseen kirjoitukseeni, joka käsitteli lakimuutosta ja erityisesti tupakointia vuokra-asunnoissa. Asustelen itse Tuskun suunnilla ja olen huomannut, että kohteissamme asukkaat ovat siirtyneet ohjeistuksen mukaisesti sauhuttelemaan kadun varteen. On mukava nähdä, että asia on otettu kanssa-asukkien kesken huomioon. Kiitos siitä.
Mukavaa viikonloppua kaikille lukijoille!
– Tommi Kuvaja, toimitusjohtaja